Một trong những “mỏ vàng” ít được nói tới của Quy hoạch TP.HCM 2025–2050 không nằm ở vùng ven mà nằm ngay trong lòng các đô thị công nghiệp hiện hữu: quỹ đất từ những khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) thế hệ cũ. Khi công nghiệp chuyển sang mô hình sinh thái – công nghệ cao, phần đất cũ trở thành cơ hội tái phát triển quy mô lớn.
Bức tranh quỹ đất
Con số nền rất ấn tượng:
- Toàn vùng TP.HCM mới có khoảng 105 KCX/KCN, tổng 50.288 ha, chiếm khoảng 7,4% diện tích tự nhiên.
- Riêng Bình Dương: 29 KCN ~13.000 ha và 12 cụm công nghiệp ~800 ha, với công nghiệp chiếm ~65% cơ cấu kinh tế.
Nhiều khu trong số này được hình thành từ hàng chục năm trước, công nghệ thâm dụng lao động, nằm ở những vị trí nay đã trở thành khu vực đô thị hóa cao (đô thị hóa Bình Dương ~84%). Đây chính là nguồn “đất vàng” cho làn sóng chuyển đổi công năng.
Vì sao chuyển đổi là tất yếu?
- Áp lực nâng cấp công nghiệp: dự thảo định hướng KCN sinh thái, KCN công nghệ cao, KCN số. Các khu cũ không đạt chuẩn buộc phải tái cấu trúc hoặc di dời.
- Giá trị đất tăng theo đô thị hóa: khi khu dân cư bao quanh, đất công nghiệp cũ có giá trị cao hơn nhiều nếu chuyển sang hỗn hợp – dịch vụ – đô thị.
- Định hướng “tích hợp sản xuất – dịch vụ – nhà ở” tại vùng đô thị công nghiệp Bình Dương mở đường cho mô hình chuyển đổi tại chỗ.
Cơ hội cụ thể cho nhà đầu tư
- Tái phát triển thành khu đô thị – dịch vụ: đất KCN cũ vị trí đắc địa có thể chuyển thành khu phức hợp ở – thương mại – văn phòng.
- Nâng cấp thành KCN công nghệ cao/sinh thái: giữ chức năng công nghiệp nhưng nâng chuẩn, nâng giá thuê.
- Logistics đô thị: đất công nghiệp cũ gần trung tâm rất phù hợp làm kho đô thị, trung tâm hoàn tất đơn hàng cho thương mại điện tử.
Rào cản không thể xem nhẹ
Dự thảo thẳng thắn chỉ ra điểm nghẽn chuyển đổi đất: quá nhiều lớp thủ tục (điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm, quy hoạch xây dựng, phân khu, bồi thường/GPMB, định giá đất, nghĩa vụ tài chính, chọn nhà đầu tư). Chuỗi này kéo dài, làm giảm tính dự báo và “chôn” quỹ đất. Ngoài ra, nguyên tắc quản lý nêu rõ: không hợp thức hóa sai phạm đã bị thanh tra/kiểm toán kết luận.
Hàm ý đầu tư và khuyến cáo
Quỹ đất tái phát triển từ KCN – KCX cũ là cơ hội dài hạn có thật, nhưng là cuộc chơi cho nhà đầu tư đủ vốn và đủ kiên nhẫn với thủ tục. Nên chọn vị trí đã đô thị hóa cao, pháp lý đất sạch. Lưu ý toàn bộ định hướng thuộc dự thảo Quy hoạch chưa phê duyệt; việc chuyển đổi công năng còn phụ thuộc quy hoạch phân khu chi tiết sẽ ban hành sau. Không nên gom đất chờ chuyển đổi khi chưa rõ định hướng chính thức.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.